作者：七佰
2023年3月1日，一则公告震动了整个地产圈。
“宇宙级”房企碧桂园公司主席及执行董事杨国强，因年龄原因提出辞任，2023年3月1日起生效，辞任后担任特别顾问，联席主席杨惠妍已接任其职务。
进入房地产行业31年，杨国强的发家史与中国房地产商品化的发展史高度吻合。
从1988年土地出让制度的建立，到1998年的亚洲经济危机和房改启动，再到2008年的次贷危机和4万亿刺激计划，再到2018年“三道红线”出台，时至今天，房地产行业35年的波澜壮阔的历程中，杨国强近乎打满全场。
关于杨国强，媒体报道基本是从其穷苦出身开始写起的。外界并没有给他 “首富”的称号，而是以农民企业家的形象来描述他，这或许更能体现其奋斗的不易与初心的未变。
草根出身 踩准时代脉搏的弄潮儿
时势造英雄，而英雄不问出身。
时间拨回1987年，是年深圳完成了新中国成立以来第一桩土地拍卖，这也标志着中国房地产行业正式进入商业化。
1988年，2月25日，国务院印发《关于在全国分批实施城镇住房制度改革实施方案的通知》，决定在城镇实行住房制度改革。同年12月29日修改《土地管理法》，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”，土地出让制度正式建立。
1989年，做了多年“包工头”的杨国强迎来了人生的第一个转折点，成为北滘建筑工程公司的总经理，这也为3年后碧桂园的诞生奠定了基础。
1992年后，一批房地产公司应运而生，保利、雅居乐、绿地、建业地产、合生创展、宝能、金融街等知名房企相继亮相。
也正是这一年，还是建筑承包商的杨国强盘下了顺德碧桂园，正式进军房地产行业，碧桂园正式诞生。
初出茅庐的碧桂园，并没有像故事中写的那样从此一发而不可收拾。杨国强遇到了个棘手问题：顺德碧桂园西临碧江，东靠桂山，这是其名字的由来，但也意味着，这里是远郊，在城镇化刚刚启动的当时，这是真正意义上的远郊。
碧桂园完全卖不动了！
这时，杨国强遇到了生命中最重要的贵人，时任新华社广东分社记者王志纲。在王志纲的建议下，杨国强采用“学位房”的概念打开了局面。一边建房一边建贵族学校，吸引了一大批注重教育的家庭。
这种教科书式的开发方式，深深影响了其后30多年的房地产开发。而碧桂园学校的收费方式更是令人为之惊叹，采用入学先交教育基金，毕业后返还的方式，每名学生收取30万元的教育储备金，这种零息融资的方法让碧桂园挺过了创业之初最艰难的时刻。
1994年学校建成后，杨国强砸了2000万元打广告；1995年赚来5000万元，杨国强继续把5000万元全部用在广告上。这种方式是不是有点熟悉？没错，当年的保健品都是这么玩的。
不过碧桂园确实火了，之后杨国强开始不断复制学区房的商业模式。
直到1998年，房地产浴火重生之后展现出惊人的爆发力。
转战三四线 “4568”+共享机制冲向“宇宙房企”
1998年是国内房地产的重大分水岭，“98房改方案”标志着商品房时代的来临，这是一项伟大而成功的改革之一，它真正地让人民接受了从“分房”到“购房”事实，也让中国的房地产行业进入了十年的黄金发展时期。
1998年第一笔个人住房抵押贷款发放，正式让贷款、按揭这种日后人们买房的主要方式落地生根。
也就是在这一年，杨国强的碧桂园正式实施全国拓展战略，向三四线城市转进，拓展步伐深入黑龙江、辽宁、内蒙古、重庆、安徽、湖北、江苏等区域，全年共实现23个全新项目开盘。“低价拿地、快速建房、优惠卖房”碧桂园将这种模式逐步推广至全国，成为“三四线之王”。
1998-2008年可谓房地产的黄金十年，尽管相关部门多次“吹哨”，但总体还是快速发展的时期。不过，2008年国际金融危机爆发，高度依赖融资发展的房地产行业迎来了多年间最严酷的考验。
彼时，中国经济增速快速回落，为了应对这种危局，中国政府于当年11月推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施，号称“4万亿救市”。
此后，房地产迎来了史上最疯狂的十年。
2008年万科提出“5986”模式，即拿地5个月内开工、9个月内首次开盘、普通住宅销售占比80%以上，开盘当月销量达到60%以上，这不仅为万科奠定了高周转的经营基调，更为房地产行业打开了“潘多拉魔盒”。
杨国强的碧桂园在万科“5946模式”基础上，升级后提出“4568”法则，即拿地4个内月首次开盘，5个月内资金回笼，6个月内现金流回正，8个月再投资新项目。在此模式下，碧桂园销售规模一路飙升，2013年进入“千亿俱乐部”，2017年逆袭恒大和万科，坐上房企销售冠军的宝座，被称为“宇宙第一房企”，并保持至今。
除了抢占风口以及掌握行业密码外，杨国强还深谙管理精髓。2012年，碧桂园推出“成就共享制度”，将项目创造的超额利润按照一定比例发放给员工作为奖励。2014年，碧桂园又在“成就共享”的基础上，推出了“同心共享”合伙人制度，公司新开发的项目，员工都可以跟投15%的份额，成为事业合伙人。
这段时间有个插曲，2014年时任碧桂园首席财务官的吴建斌被碧桂园“高周转、高杠杆、高负债、高周转”的模式惊掉了下巴，于是谏言杨国强重视净利润率，并推动二公主杨惠妍向杨国强发起了一份战略咨询报告，大致内容为放弃扩张，重视物业。
不过，这份报告最终被一路高歌猛进的杨国强弃之如敝履。
随后，碧桂园便吹起了全面扩张的号角。乘着棚改货币化的东风，碧桂园在三四线城市杀疯了。
2008-2018年是房地产行业狂飙的十年，以四万亿救市为始，房地产几乎成为那十年最佳的投资标的，且没有第二。尽管十年间相关部门密集出台调控政策试图给房地产降温，但房地产的雪球却是越滚越大，已有刹不住车的势头，直到“三条红线”的出台，房地产的势头戛然而止，以恒大为始，一众房企接连“爆雷”。
18年培养接班人
2018年“三条红线”的出台，房地产行业进入转折期。
2018年8月21日，碧桂园宣布正式放慢发展节奏，及至2020年，碧桂园停下了高周转模式，减少拿地规模。
时至2019年，杨国强开始为机器人、农业等新业务站台，碧桂园正式开始多元化发展。
对于杨国强的退休，业内除了在时间上有些惊讶外，对于杨惠妍的接班并无波澜。
事实上，杨国强为了今天的交接，已经准备了18年。
早在杨惠妍只有十几岁时，就被杨国强带在身边旁听学习，在碧桂园内部早就被默认为是“候选掌门人”。
杨惠妍于2005年加入公司，先后在投资策划中心、采购部、人力资源管理中心等部门历练。2005年，杨国强将70%的公司股份转让给杨惠妍，2006年杨惠妍被委任为执行董事，2012年，杨惠妍担任集团副主席，2018年底高居联席主席。
在杨惠妍进入碧桂园的前十余年里，主要负责教育与物业板块等多元化物业板块，2017博实乐教育（即原碧桂园教育集团）在纽交所正式上市。2018年碧桂园服务在港交所上市。
相比地产一代草莽出身的父亲，杨惠妍作为学院派更为理性。
吴建斌推动的战略咨询报告，正是在杨惠妍的协助下提交到杨国强的案头上的。
不过，此时交到杨惠妍手中的并不是一个“完整”的碧桂园。
2022年中报显示，截至2022年6月末，碧桂园的资产负债率仍有83.98%。2023年1月17日，碧桂园发布公告称，已悉数偿还于2023年1月到期的年利率为4.75%的优先票据，本金总额为6.25亿美元，该票据偿还后，再无其他未偿还的票据。
另外，据克而瑞数据，2023年1-2月，碧桂园全口径销售金额为562亿元，位列排行榜第3位，落后于保利和万科，销售规模冠军的宝座已然不稳。
碧桂园多元化业务依旧受制于现金流安全问题，除机器人业务外，其他业务均不同程度地弱化。
对于杨惠妍来说，面对的不仅是多元化的发展，还有能否稳住一线梯队的位置。
不过，好在杨国强将以特别顾问的身份继续参与公司经营，68岁的杨国强无论在经验还是身体素质上应该都能为女儿再遮风挡雨一段时间。
退而不休，或许将是杨国强此后很长一段时间的工作状态。