作者：清风
作家王小波在写《黑铁时代》的时候，估计想不到“黑铁时代”会成为房地产行业的“热词”。
2022年初，在万科年会上，万科老总郁亮的“黑铁时代论”引发了房地产行业和舆论的高度关注。
郁亮表示，房地产行业进入“黑铁时代”，正缩表出清，2022年是背水一战的一年。如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。
此番言论听上去确实比较残酷，然而这些话却也真实地反映出当前房地产行业的严峻形势。
头部房企尚且如此，其他房企的日子就更加难过。
金地集团就是其中的一家。
曾经无限风光 如今营收增长盈利却下滑
公开资料显示，金地集团1988年初成立于深圳，1993年开始正式经营房地产，是一家以房地产开发为主营业务、相关多元业务全面发展的综合型公司。金地集团业务包括房地产开发、商用地产及产业园镇开发运营、房地产金融、智慧服务、体育产业运营、家装产业、代建产业、教育产业等，覆盖中国260余座大中城市和美国东西海岸的8个不同城市和地区。
2001年4月，金地集团在上海证券交易所上市。
金地集团也曾风光过，早在2006年，它和招商地产、保利、万科一起，被并称为“招保万金”，是当年较为活跃的四大地产龙头股之一。
然而好景不长，随着恒大、碧桂园、龙湖地产等房企的崛起，金地集团渐渐被甩在了后面。
除了同行的赶超，金地集团自身也是问题不断。金地集团顺周期拿地导致拿地成本较高及资金压力较大，挤压了利润空间；产品定位错误，主打开发大户型商品房不符合当时刚需主流，造成销售放缓。随后，金地集团用了5年的时间才将产品结构调整到位。
在纠正了之前的错误之后，金地集团开始走上扩张之路。
2014年，金地集团提出“加快周转、做大规模、提升ROE”的经营口号，同时加大了在公开市场的拿地力度。
2015至2017年，金地集团的土地总投资额分别为297亿元、399亿元、1004亿元，2017年金地的土储总投入激增600亿元突破千亿元。
土地投资的增长也同时推高了金地集团销售额和营收。
历年财报显示，2018-2020年，金地集团营收同比增速分别为32.42%、25.09%、34.62%，销售额增速分别为15.28%、29.74%、15.23%，净利润增速分别为18.35%、24.41%、3.2%。但不难发现，其营收增长却并未带动净利润增长，2020年净利增速更是大幅下滑。
究其原因，与金地集团合作开发模式有关。
2018-2020年，金地集团拿地总额分别为1000亿元、1200亿元、1350亿元，呈现逐年增长的态势。但是，其新增土地权益投资占比分别为40.4%、46.5%、51.6%，在50%以下或50%左右徘徊。
截至2021年三季度，金地集团新增土地储备1492万平方米，权益土储仅为599万平方米，权益占比为40.15%。而行业新增土地权益投资比例平均值则为65%。
事实上，合作拿地虽然可以降低风险，但由于金地集团土地投资权益占比较低，并未显著提升其盈利能力。
负债增加 险资减持
金地集团盈利能力下降延续到了2021年，这一年，伴随着其盈利的进一步下滑，负债也在增加。
2022年2月15日，金地集团发布的业绩快报显示，2021年实现营业收入992.32亿元，同比增18.16%；实现利润总额158.24亿元，同比下降21.01%；实现归属于上市公司股东的净利润为94.63亿元，同比下降8.99%；实现基本每股收益为2.10元/股，同比下降8.7%。
虽然盈利下滑，然而，金地集团却在销售方面取得了不错的成绩。
财报显示，2021年，金地集团实现签约金额2867.1亿元，同比增长18.15%；实现签约面积1377万平方米，同比增长15.25%；全年销售均价为20821.35元/平方米，同比增长2.51%，销售规模增幅处于行业领先水平。金地集团全年销售金额在克而瑞榜单中位居第11位，较2020年上升2名。金地集团也是为数不多完成年初销售目标的房企之一。
金地集团表示，回顾2021年，房地产行业自下半年开始转冷。随着行业供需两端调控政策的效果显现，房地产市场量价持续走弱。面临行业的挑战，金地集团根据市场情况灵活调整供货安排和投资节奏，同时坚守稳健的财务政策，最终2021年实现销售额逆势增长。
而针对净利润的下降，金地集团称，受市场下行及年内疫情影响，2021年的项目结算规模和结算毛利率不及预期。尽管2021年营业收入同比有所增长，毛利率较上半年也有所恢复，但归属于上市公司股东的净利润同比下降8.99%。
可见，2021年，金地集团营收增长，但净利却下跌，出现了增收不增利的情况。而且，和2020年净利微增3.2%相比，2021年净利下滑近9%，下滑幅度确实较大。
另外，2022年1月，多数规模房企销售表现欠佳，近九成百强房企单月销售业绩同比下降。金地集团1月实现销售额149.6亿元，同比下降38.4%。
金地集团的负债也在增长。
2021年三季度报显示，金地集团总负债为3618.84亿元，资产负债率为78.3%，比年初增长约543亿元；扣除预收账款资产负债率为70%，已接近监管红线；净负债率为66%，现金短债比为1.44倍。
另外，2022年，金地集团目前国内存续的到期债券集中兑付压力较大。在3只境外债中，有两只将于2022年6-7月份到期，规模合计4.5亿美元。
负债上升，利润下降，再加上债券兑付的压力，金地集团不得不发债改善现金流。
2021年年11月和12月，金地集团分别发行了两笔金额均为15亿元的中期票据融资，合计30亿元。2022年2月17日，金地集团又宣布拟发行17亿元3年期的中期票据，用于偿还到期债券与项目开发建设。
频繁发债也说明金地集团的资金需求较为强烈，毕竟除了兑付债券，还有其他成本费用支出。
此外，2021年9月，大家人寿在入股金地集团9年后首次且大幅度减持。9月，大家人寿减持金地集团股份1.16亿股；10月继续减持961万股，11月和12月加速减持，分别减持1.8亿股、1.45亿股。2021年内，大家人寿已累计减持金地集团股份约5.37亿股，如按照成交最低价计算，减持金额约为48亿元。
要知道，金地集团曾深受大型险资的青睐。2014年，生命人寿与安邦保险相继入股金地集团，持股比例分别为19.8%、15%。
2022年金地集团能否迎难而上，调整经营策略，有效解决债务净利等问题？
（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）